מודל המיסוי האמריקאי קובע כי כל אזרח אמריקאי, כולל אלו שגרים מחוץ לארה"ב, חייב בדיווח שנתי על הכנסות ורווחים ולא אחת מחויב בתשלום מס אמריקאי. זה כולל מיסוי על עסקאות נדל"ן בישראל שבוצעו ע"י אמריקאים (כאלה שחיים בארץ או בארה"ב) שמוכרים נכסים בישראל. עו"ד אמריקאי מונטי סילבר מסביר כיצד ניתן להשתמש בתקנת המס האמריקאית 1031 לשחלוף נכסי נדל"ן בישראל ולהימנע מתשלום מס רווח הון אמריקאי.
עורך הדין מונטי סילבר הוא עורך דין אמריקאי בישראל, מומחה למיסוי אמריקאי ובייצוג לקוחות הנמצאים מחוץ לארה"ב במקרים הנוגעים למערכות המס והמשפט האמריקאיות, כולל ייעוץ וייצוג בנושא המורכב של שחלוף 1031 בינלאומי.
למשרד סילבר ושות' ניסיון של מעל 30 שנה באספקת שירותי תכנון מס חכמים, לגיטימיים ובעלי ערך גבוה עבור לקוחות עסקיים ופרטיים הנמצאים מחוץ לארה"ב המתמודדים עם ענייני ונושאי מיסוי אמריקאי למיניהם. לפני פתיחת משרד הבוטיק שלו, עו"ד אמריקאי מונטי סילבר עבד במגוון תפקידים בכירים ברשות המיסים האמריקאית ובבית המשפט האמריקאי למיסוי, כאשר הוא התמחה במיסוי אמריקאי ובליטיגציית מס בארה"ב. משרדו מספק כיום שירותי עורך דין מס אמריקאי בישראל ומייצג רק לקוחות הנמצאים מחוץ לארה"ב, כולל לא מעט משקיעי נדל"ן בישראל ובעולם.
ראשית כל ולפני שניכנס לעובי הקורה מבחינת ההיבטים המעשיים של שחלוף נכסי נדל"ן בינלאומיים עבור משקיעים, יש להסביר אודות תקנה 1031 של רשות המיסים האמריקאית (IRS Section 1031).
שחלוף 1031 מתאר מצב בו אמריקאי (א) מוכר ברווח נכס שקנה להשקעה, (ב) משתמש בהכנסות המכירה לרכישת נכס חדש להשקעה (ג) ופטור ממס בארה"ב על הרווח שהיה בגין הנכס שנמכר.
במילים אחרות, שחלוף 1031 מאפשר מצב בו משקיע אמריקאי (בארה"ב או בארץ) מוכר נכס להשקעה ברווח, אך לא משלם על כך כל מס רווח הון כל עוד הוא משתמש בהכנסות מהמכירה לרכישת נכס השקעה חדש.
שחלוף 1031 בינלאומי הוא, בפשטות, מצב זהה לשחלוף 1031 רגיל, אלא שגם הנכס שנמכר וגם הנכס החדש שנרכש נמצאים מחוץ לארה"ב.
לצורך המחשה והסבר, ניקח את הדוגמא הבאה:
אתם אזרחי ארה"ב או מחזיקי גרין קארד ומתגוררים בישראל. נצא מנקודת הנחה שאתם מחזיקים בנכס נדל"ן להשקעה בארץ, נכס ששוויו עלה משמעותית מאז הרכישה. אתם רוצים למכור את הנכס ולקנות נכס חדש, בישראל. נמשיך ונניח כי הרווח מהמכירה הזו פטור ממס בישראל או שהוא חייב במיסוי מאוד נמוך.
הבעיה זה שמכירה אינה פטורה ממס בארה"ב. כתוצאה, מאוד ייתכן ותידרשו לשלם 20% מס רווח הון לרשות המיסים האמריקאית ועוד מס NIIT של 3.8% מההכנסה נטו על ההשקעה. ואם אתם תושבים בארה"ב, יש מס רווח הון של המדינה (STATE) שבו אתם חיים. התוצאה – למרות שאין מס בארץ על המכירה של הנכס הישראלי, בארה"ב תשלמו בין 23.8% – 30%.
במצבים כגון זה, תקנת שחלוף 1031 נכנסת לתמונה. אם מבצעים את תהליך מכירת הנכס הישן ורכישת הנכס החדש כמו שצריך, חבות המס האמריקאי תרד ל-0%!! כך ניתן להגיע לחיסכון בתשלומי מס של כ-$250,000 לכל מיליון דולר רווח.
ובכן, אם חיסכון המס כה גבוה ומשמעותי, מדוע כל כך מעט משלמי ומדווחי מיסוי אמריקאי בעולם משתמשים באפשרות של שחלוף 1031 בינלאומי? כנראה שילוב של חוסר ידע יחד עם המורכבות הרבה של תקנות והגדרות שחלוף 1031.
היישום של התנאים לביצוע שחלוף 1031 לא פעם הופך להיות די מורכב טכנית, למשל:
אך, מה המשמעות של "העברת" הנכס?
בארה"ב, ההעברה מתרחשת עם סגירת הסכם המכירה למול צד שלישי (Escrow). ברוב המדינות האחרות אין תהליכי ESCROW ובדר"כ העברת הבעלות מתבצעת כאשר הקונה מעביר את מלוא הכסף המוגדר בחוזה המכירה. כפי שצוין לעיל, שחלוף 1031 בינלאומי הוא תהליך ייחודי ומורכב, לכן ספירת לוחות הזמנים והמגבלות שבהם מחייבת הבנה מעמיקה של נהלים והגדרות בהשקעות נדל"ן במדינה בה ממוקמים הנכסים וגם בהגדרות האמריקאיות כמובן.
ביצוע תהליך שחלוף 1031 בינלאומי על השקעות נדל"ן מחוץ לארה"ב יכול בהחלט לחסוך למשקיעי נדל"ן החייבים בדיווח ותשלום מס אמריקאי (אזרחים אמריקאיים ומחזיקי גרין קארד) סכומים גדולים מאוד של כסף. למרות זאת, מעט מאוד מקצועני מיסוי אמריקאי מבינים בפועל ובצורה אפקטיבית כיצד תהליך שחלוף 1031 בינלאומי עובד ומיושם.
אם אתם משלמי מיסים אמריקאיים ושוקלים למכור נכס השקעה הנמצא מחוץ לארה"ב ואז לקנות עוד נכס השקעה מחוץ לארה"ב, צרו קשר עם משרד עו"ד אמריקאי בישראל סילבר ושות' לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית והכרת האפשרויות שלכם לחסוך כסף.
