פינוי בינוי (Pinui Binui): מלכודת המס האמריקאי לאזרחים אמריקאים בעלי דירות בישראל
האם עסקת פינוי בינוי הפטורה ממס בישראל עלולה לגרור חבות מס משמעותית בארה"ב?
פרויקטים של פינוי בינוי (Pinui Binui) הפכו לאחד ממנועי ההתחדשות העירונית המרכזיים בישראל. עבור בעלי הדירות מדובר בהזדמנות אטרקטיבית: בניין ישן נהרס, ובמקומו נבנה בניין חדש, כאשר בעלי הדירות מקבלים בדרך כלל דירות חדשות, גדולות ומשודרגות, ללא צורך לשלם עבור הבנייה.
אולם, עבור אזרחים אמריקאים המחזיקים בדירות בישראל, פרויקטים אלה עלולים ליצור בעיית מס חמורה ובלתי צפויה.
עסקת פינוי בינוי הפטורה ממס שבח בישראל עלולה להיחשב לעסקה חייבת במס בארצות הברית, גם כאשר בעל הדירה אינו מקבל שקל אחד במזומן.
הפער בין חוקי המס בישראל ובארה"ב עלול להוביל לחבות משמעותית במס רווחי הון אמריקאי, ואף במס נוסף בשיעור 3.8%, ללא אפשרות לקזז מס ישראלי וללא קבלת כסף לתשלום המס.
מהו פינוי בינוי (Pinui Binui)?
פינוי בינוי הוא מסלול להתחדשות עירונית בישראל, שמטרתו להחליף בנייני מגורים ישנים בבניינים מודרניים, בטוחים וגדולים יותר.
במסגרת עסקת פינוי בינוי טיפוסית:
בעלי הדירות המקוריים אינם נדרשים בדרך כלל לשלם עבור דירותיהם החדשות. במהלך הבנייה היזם עשוי גם לממן עבורם דיור חלופי.
מבחינת בעל הדירה, מדובר לכאורה בהחלפת דירה ישנה בדירה חדשה, לעיתים קרובות באותה כתובת.
אולם מבחינת דיני המס האמריקאיים, התמונה מורכבת בהרבה.
האם פינוי בינוי חייב במס בישראל?
החוק הישראלי מעניק פטורים מיוחדים ממס שבח לעסקאות פינוי בינוי העומדות בתנאים הקבועים בחוק.
מבחינה משפטית, עסקת פינוי בינוי כוללת בדרך כלל מכירה או העברה של זכויות במקרקעין ליזם. עם זאת, המחוקק הישראלי קבע הסדרים המאפשרים לבעלי דירות העומדים בתנאים לקבל דירות חלופיות ללא תשלום מס שבח.
הטבות המס הן חלק מהמדיניות הישראלית לעידוד התחדשות עירונית.
אולם כאן מתעוררת בעיה משמעותית:
העובדה שעסקת פינוי בינוי פטורה ממס בישראל אינה מחייבת את רשויות המס בארצות הברית להכיר באותו פטור.
מדוע פינוי בינוי עלול להיות חייב במס בארה"ב?
אזרחים אמריקאים חייבים ככלל בדיווח ובמס הכנסה פדרלי בארה"ב על הכנסותיהם מכל העולם, גם אם הם מתגוררים בישראל וגם אם הנכס נמצא בישראל.
הכלל חל גם על רווחים ממכירת נדל"ן בישראל.
השאלה המרכזית היא האם עסקת פינוי בינוי מהווה מכירה או החלפה של נכס לצורכי מס אמריקאי.
ארצות הברית קובעת באופן עצמאי את תוצאות המס של העסקה לפי הדין האמריקאי.
לכן, העובדה שישראל מעניקה פטור ממס שבח אינה מבטיחה שגם ארצות הברית תעניק פטור.
בהתאם למבנה המשפטי של העסקה, רשויות המס האמריקאיות עשויות לראות בה מכירה או החלפה של זכויות מקרקעין בתמורה לדירה חדשה ולתמורות נוספות.
אם העסקה תיחשב לעסקה חייבת במס, בעל הדירה עלול להיות חייב במס רווחי הון בארה"ב, אף שלא קיבל כל תמורה במזומן.
דוגמה: חבות מס אמריקאי בעקבות פינוי בינוי
נניח שאזרח אמריקאי המתגורר בישראל רכש דירה לפני שנים רבות תמורת 250,000 דולר.
עם השנים עלה שווי הדירה ל־800,000 דולר.
במסגרת פרויקט פינוי בינוי, הדירה הישנה נהרסת ובעל הדירה מקבל דירה חדשה.
בישראל, העסקה עומדת בתנאים לפטור ממס שבח.
אולם בארצות הברית, אם העסקה תיחשב למכירה או להחלפה חייבת במס, עלול להיווצר רווח הון משמעותי.
המשמעות היא שבעל הדירה עשוי להיות חייב במס אמריקאי של עשרות אלפי דולרים, למרות שלא קיבל כסף כלל.
גובה הרווח החייב במס, ככל שקיים, תלוי בין היתר בבסיס המס של הנכס, בשווי התמורות ובמבנה העסקה.
מס רווחי הון ומס NIIT: כפל הבעיה לאזרחים אמריקאים
אם עסקת פינוי בינוי חייבת במס בארה"ב, בעל הדירה עלול להיות חשוף לשני סוגי מס:
במקרים מסוימים, שיעור המס הפדרלי המשולב על רווח הון לטווח ארוך עשוי להגיע ל־23.8%.
אולם הבעיה אינה מסתיימת בכך.
כאשר העסקה פטורה ממס שבח בישראל, בדרך כלל לא משולם בישראל מס מקביל שניתן לדרוש בגינו זיכוי ממס זר בארה"ב (Foreign Tax Credit).
בנוסף, לפי הדין האמריקאי החל בדרך כלל, זיכויים ממס זר אינם מקזזים את מס ה־NIIT בשיעור 3.8%.
התוצאה עלולה להיות חבות מס אמריקאי משמעותית, ללא מס ישראלי לקיזוז וללא תמורה במזומן שבאמצעותה ניתן לשלם את המס.
זוהי אחת ממלכודות המס האפשריות והחמורות ביותר עבור אזרחים אמריקאים המשתתפים בפרויקטים של פינוי בינוי בישראל.
האם קיימים פטורים ממס אמריקאי על פינוי בינוי?
החוק האמריקאי כולל מספר הוראות שעשויות לסייע, אך תחולתן תלויה בנסיבות הספציפיות.
אם הדירה בישראל משמשת כדירת המגורים העיקרית של הבעלים, ייתכן שניתן יהיה להיעזר בפטור האמריקאי על מכירת דירת מגורים.
סעיף 121 לקוד המס האמריקאי מאפשר, בכפוף לתנאים, להחריג ממס רווח הון של עד:
עם זאת, יש לעמוד בדרישות הנוגעות לבעלות ולשימוש בדירה, והפטור לא בהכרח יכסה את מלוא הרווח.
בנוסף, בעסקאות פינוי בינוי עשויות להתעורר שאלות בנוגע למועד שבו מתרחשת המכירה לצורכי מס אמריקאי.
כאשר הדירה מוחזקת להשקעה או להשכרה, ייתכן שניתן לבחון את תחולתו של סעיף 1031 לקוד המס האמריקאי.
סעיף זה מאפשר, בתנאים מסוימים, לדחות את ההכרה ברווח הון בעת החלפת נכסי מקרקעין.
אולם סעיף 1031 אינו חל על נכסים המוחזקים בעיקר לשימוש אישי, והוא כולל דרישות מחמירות בנוגע למבנה העסקה וללוחות הזמנים.
מאחר שפרויקטים של פינוי בינוי נמשכים לעיתים מספר שנים, יישום סעיף 1031 עשוי להיות מורכב במיוחד.
שאלה חשובה נוספת היא האם בכל עסקת פינוי בינוי אכן מתרחשת מכירה חייבת במס בארצות הברית.
יש לבחון את הזכויות המשפטיות המועברות ליזם, את הזכויות שנותרות בידי בעל הדירה, את מבנה העסקה ואת מועד העברת הזכויות.
ייתכן שבנסיבות מסוימות ניתן יהיה לטעון כי מדובר בהמשך הבעלות על זכויות קיימות, ולא במכירה חייבת במס של מלוא הנכס.
עם זאת, אין להניח שטענה זו מתקבלת אוטומטית. כל מקרה מחייב בחינה של ההסכם הספציפי ושל הדין האמריקאי.
האם אמנת המס בין ישראל לארה"ב מגינה על בעלי הדירות?
אמנת המס בין ישראל לארצות הברית מסדירה את חלוקת זכויות המיסוי בין שתי המדינות.
ככלל, ישראל רשאית למסות רווחים ממקרקעין הנמצאים בתחומה.
אולם העובדה שהנכס נמצא בישראל אינה שוללת בהכרח את זכותה של ארצות הברית למסות את אזרחיה.
האמנה כוללת הוראות מיוחדות המאפשרות לארה"ב להמשיך למסות את אזרחיה גם כאשר הם מתגוררים במדינה האחרת.
לכן, אין להניח שאמנת המס בין ישראל לארה"ב מעניקה באופן אוטומטי פטור ממס אמריקאי על עסקת פינוי בינוי בישראל.
אזרחים אמריקאים: חשוב לבדוק את השלכות המס לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי
פרויקטים של פינוי בינוי עשויים להעניק לבעלי הדירות יתרונות כלכליים משמעותיים.
אולם אזרחים אמריקאים המחזיקים בדירות בישראל מתמודדים עם סיכון מס ייחודי, שאינו בהכרח קיים עבור בעלי דירות שאינם חייבים במס בארה"ב.
לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי, מומלץ לבחון מספר שאלות:
רצוי לבצע את הבדיקה לפני החתימה על הסכם מחייב, כאשר ייתכן שעדיין ניתן לבחון את מבנה העסקה ולצמצם חשיפות מס.
לסיכום: פינוי בינוי עשוי להיות פטור ממס בישראל, אך חייב במס בארה"ב
פינוי בינוי (Pinui Binui) הוא דוגמה לפער שעלול להתקיים בין דיני המס בישראל לבין דיני המס בארצות הברית.
עסקה שזוכה לפטור ממס שבח בישראל עשויה להיחשב לעסקה חייבת במס בארה"ב.
עבור אזרחים אמריקאים בעלי דירות בישראל, המשמעות עלולה להיות חבות משמעותית במס רווחי הון אמריקאי ובמס NIIT, ללא קבלת מזומן וללא זיכוי ממס ישראלי מקביל.
לכן, אזרחים אמריקאים המשתתפים בפרויקטים של פינוי בינוי צריכים לבחון את השלכות המס האמריקאי לפני חתימה על הסכם, במיוחד כאשר מדובר בדירה שערכה עלה באופן משמעותי לאורך השנים.
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. השלכות המס האמריקאי של עסקת פינוי בינוי תלויות בנסיבות הספציפיות ובמבנה המשפטי של העסקה.
